Marmara’nın kaderini tarlalarından ve moloz taşından inşa eden Sakarya, hem tarım hem de kentsel genişlemenin kilit noktalarında duruyor. Coğrafi konumunu sanayi koridorlarına, Karadeniz’e ve Doğu Marmara’ya bağlayan il, son on yılda katlanan arsallık fiyatlarıyla da yatırımcıların radarına girdi. Sahibinden Sakarya satılık arsa ve tarla kategorisinde 175 ilan dolaşıma girmiş durumda ve bu ilanların fiyat skalası 310 bin liradan başlayıp 125 milyon liraya kadar uzanıyor. Alım yapmayı düşünenler için en küçük parsel 19 metrekareyle dolarken, en büyük parsel 48 bin 918 metrekarelik devasa bir tarla olarak kayıtlarda yer alıyor. Görece dar m²’lere rağmen yüksek miktarlarda tercih edilen imarlı parseller 124 ilanla öne çıkarken, tarım arazileri 35 ilanla yelpazenin bir ucunu temsil ediyor. Bağ ve bahçe olarak ilanlanan 15 ilanın yanı sıra, sahibinden ilanları toplamın yüzde 88’ini oluşturuyor.
İlde bugün için geçerli olan fiyat aralığı 310 bin TL ile 125 milyon TL arasında değişiyor. Bu geniş skalada metre kare fiyatlarının neye denk geldiğini anlamak için dikkatli bakmak gerekirse, 17 ilan 500 bin TL civarında fiyatlandırılmış parselleri barındırırken, 3 ilan 50 milyon TL’nin üzerinde yer alıyor. Alanlara bakıldığında 19 metrekarelik minik bir ada parselinden 48 bin 918 metrekarelik tamamen ekili bir tarla seçeneğine dek farklı büyüklükteki parselleri karşılaştırmak mümkün. Yüz ölçümüne göre ortalama bir Sakarya arsa ve tarla ilanında 5 bin 300 metrekareye yakın bir alan hakim; fakat bu ortalamanın temayülü ilçelere göre ciddi sapmalar gösteriyor. 124 imarlı arsa ilanın tamamı kadastroya kayıtlı ve imar planına dahil, buna karşın 35 tarla ilanının sadece 8’i imarsız değil. Sahibinden kategorisinde dolaşıma giren 154 ilan olduğu düşünüldüğünde, emlak ofislerinin devreye girdiği 20 ilanın nispeten daha yüksek standartlarda ve ek hizmetlerle sunulduğu görülüyor.
Toprak alım süreci, tapu sorgulamasından başlayarak ada-parsel detayına, imar karnesinden ekili alan miktarına dek bir dizi belge ve kontrolden geçiyor. Öncelikle ilçenin imar planına bakarak parselin ada numarası ve parsel numarasını öğrenmek gerekiyor; çünkü illaki kayıtlı bir arsa için imar durumu sorgusu olmadan müstakil bir yatırım yapılmamalı. KAKS ve emsal oranlarına göre inşa sınırları çiziliyor; böylece parsellerin ne kadarlık bölümüne inşaat yapılabileceği netleşiyor. Eğer tarımsal arazi almayı düşünüyorsanız, mutlaka tapunun ilgili bölümünde ‘tarım arazisi’ ibaresine odaklanın ve ekili olup olmadığını tapu kayıtlarından teyit edin. Hisse satışı yapılan bir tarlada katılımcılar arasında anlaşmazlıklar yaşanabilmesi nedeniyle, hisseli durumu belgeleyen noter kayıtlarını incelemeyi ihmal etmeyin. İmarlı parsellerdeki gelişme potansiyeliyle birlikte, arazi sahiplerine ait olmayan elektrik ve su bağlantılarının da sorunsuz aktarımını sağlamak şart.
İldeki ilan sayısının dağılımı incelendiğinde, Kaynarca ve Geyve ilk iki sırada yer alıyor; her iki ilçe de 34’er ilanla öne çıkıyor. Pamukova ise 16 ilanla üçüncü sırada yer alıyor. Geri kalan ilçelerdeki yoğunluk daha dar bir yelpazede dağıldığı için, ilan aramalarında bu üç ilçeye odaklanmak mantıklı bir strateji olabilir. Kaynarca, Sakarya’nın doğu aksında konumlanmış olup, organize sanayi bölgeleriyle ve lojistik bağlantılarıyla sanayi yatırımcıları için cazibe merkezi haline gelmiş durumda. Geyve ise Karasu ve Sapanca’yla bağlantıyı kolaylaştıran bir demiryolu ve kara yolu koridoru sunduğu için hem tarımsal hem de arsallık talebi ile dikkat çekiyor. Pamukova ise tarla ve bağ-bahçe talebinin yoğunlaştığı, ormanlık ve ılıman iklimin tarıma elverişli topraklarını barındırıyor. Bu ilçelerdeki imarlı arsa oranlarının il geneline göre daha yüksek olduğunu söyleyebiliriz.
Sakarya’nın fiyat skalası ilçeler arasında ciddi dalgalanmalar gösteriyor. Sanayiye ve ulaşım ağına yakın duran bölgelerdeki parseller, metrekare fiyatlarıyla kayda değer bir artış yaşıyor. Örneğin, organize sanayi bölgesine beş kilometre mesafedeki bir imarlı arsa, aynı ilçedeki kırsal alana kıyasla en az yüzde 30-40 daha pahalı. Altyapı tesisatlarının ve yol genişlemelerinin henüz tamamlanmamış olduğu ilçelerde fiyatların daha düşük olduğunu gözlemlemek mümkün, ancak buna paralel olarak yatırımcılar için cazip olabilecek gelişme potansiyelleri de saklı. Geyve’de sanayi yaşamının ve lojistik koridorunun avantajları bedelleri yukarı çekerken, Pamukova’nın bağ-bahçe ve tarla ağırlıklı ilanlarında fiyatlar daha uygun seviyelerde seyrediyor. Kaynarca’da ise yeni yerleşim bölgelerinin artmasıyla metrekare fiyatlarının yükseldiğini söylemek mümkün.
Arsa alımında ilk adım, tapu kaydının tam anlamıyla incelenmesiyle başlıyor. Tapu kütüğünde parselin imar durumuna dair bilgiler, KAKS ve inşaat emsalinin yanı sıra, kadastro geçmişi de yer alıyor. Eğer imarsız arsa almayı düşünüyorsanız, belediyenin imar planını kontrol ederek gelecekteki değişiklikleri öngörmelisiniz; aksi takdirde yatırımın cazibesi ciddi ölçüde azalabilir. Ada-parsel sorgusunda özellikle dikkat edilmesi gereken bir başka husus ise komşu mülkler arasında herhangi bir sınır ya da gecekondu sorununun olup olmadığı. İmarlı bir arsa satın alırken, emsal oranlarına göre inşaat yapılabilir miktarın ne kadar olduğunu hesaplamanız gerekiyor. Tarım arazisindeyse, ‘tarım arazisi’ ibaresi altında kayıtlı tapuların yanı sıra, ‘hisseli tarla’ durumunda katılımcılar arasındaki anlaşmazlıkları önlemek için noter onaylı hisse dağıtımına dair kayıtların da incelenmesi zorunlu. Son olarak, satın alma aşamasında tapu devrinin noter huzurunda ve tüm vergi borçlarının temizlendiğine dair belgeyle yapılmasına dikkat edilmeli.
Sakarya satılık arsa ve tarla alımında ilan trafiğinin %88’i sahibinden üzerinden gerçekleşirken, geriye kalan %12’lik bölüm emlak ofisleri aracılığıyla sunuluyor. Sahibinden seçeneğinde avantaj, doğrudan satıcıyla görüşerek fiyat pazarlığı yapabilmek ve ek masraflardan (komisyon gibi) kurtulmak oluyor. Buna karşın, emlak ofisleri aracılığıyla ilanlanan parsellerde genellikle detaylı fizibilite raporları, imar araştırmaları ve tapu kontrolleri gibi hazır bilgiler sunuluyor. Emlak ofisleri, özellikle karmaşık imar durumlarına sahip parseller için daha güvenilir bir yolculuk vaat ediyor. Sahibinden ilanlarında dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, ilan tarihinin ne kadar eski olduğuna bakmak; çünkü indisli fiyatların hızla değiştiği bir piyasada, eski ilanlar pazarlık gücünü kaybediyor.
Sakarya satılık arsa ve tarla ilanları ararken, toprakarsa.com’un sunduğu filtreleme seçeneklerinden faydalanabilirsiniz. Öncelikle fiyat aralığını daraltıp, istediğiniz metrekare aralığını belirleyerek arama listenizi daraltabilirsiniz. Tapu türü filtresi sayesinde sadece ‘imar’ ya da ‘tarımsal’ kayıtlı parselleri görüntüleyip, arama listesini daha da özelleştirebilirsiniz. Eğer bir belediyenin imar planına dahil olmakla birlikte henüz yatırım yapılmamış bir imarlı arsa arıyorsanız, ‘imar durumu’ filtresini ‘onaylı’ olarak ayarladıktan sonra, ilgili ilçeyi seçerek ilanlara ulaşabilirsiniz. Fiyat/m² hesabı yapmak içinse, listedeki fiyatı metrekareye bölüp karşılaştırma yapabilirsiniz; örneğin 1 milyon TL’lik 2 bin metrekarelik bir parselin m² fiyatı 500 TL olarak hesaplanır.
İldeki 175 ilanın fiyat aralığı 310 bin TL ile 125 milyon TL arasında değişiyor. Bu skalada en yaygın fiyat bandı 500 bin TL ila 2 milyon TL arasında yer alırken, bu grubun içerisinde toplam 67 adet ilan bulunuyor. Ortalama bir arsa fiyatı ise yaklaşık 1,8 milyon TL civarında seyrediyor.
Öncelikle tapu kaydındaki ‘imtina’ ve ‘beyan’ bölümleri incelenmeli, ardından parselin imar durumuna dair belgeye başvurulmalı. Ada-parsel sorgusunda komşuluk sınırlarına ve hak kayıtlarına bakarak herhangi bir uyuşmazlık olmadığından emin olun. Eğer tarlada ekim yapılacaksa, tapunun ‘ekili arazi’ olarak kayıtlı olduğundan ve kadastro geçmişinin temiz olduğundan emin olun.
Sahibinden Sakarya satılık arsa ve tarla kategorisinde fiyat, metrekare, imar durumu ve ilçe filtrelerini birlikte kullanabilirsiniz. Fiyat listesini daraltıp, en yeni ilanlara odaklanarak gerçek bir pazarlık zemini yakalayabilirsiniz.
Toplam fiyatın metrekareye bölünmesiyle m² fiyatı ortaya çıkar. Örneğin, 1 milyon TL’lik 2 bin metrekarelik bir parselin m² değeri 500 TL civarında oluyor.
Bankaların taahhüt veya ipotek karşılığı land kredileri sunduğu bilinse de, kredinin onaylanabilmesi parselin tapu kaydına, imar durumuna ve bankanın kendi politikalarına bağlı olarak değişiyor.
toprakarsa.com’da güncel ilan sayısı sürekli yenileniyor ve yeni ilanlar her gün platforma ekleniyor, böylece fırsatları kaçırmadan anında müdahale etmek mümkün hale geliyor.
